La Burbuja Inmobiliaria Española costará un mínimo de 16.000€ a las familias…

Posteado por: kujire en: 04/01/2010

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Me he propuesto hacer una estimación de lo que costaría digerir la terrible burbuja inmobiliaria a las familias españolas ahora que el caso irlandés está resuelto y sabemos cómo lo han hecho. No pretendo hacer un análisis sino más bien una comparación de un escenario posible en el caso de que en España las autoridades decidieran seguir el ejemplo Irlandés creando un “banco malo” y asumiendo las deudas privadas por parte del estado.

Los bancos irlandeses tienen en sus balances unos 80B€ en créditos subprime, la NAMA irlandesa ha examinado esos creditos y ha estimado que valen la mitad del valor recogido en el balance de los bancos aproximadamente. Es decir, la NAMA estima una pérdida para los bancos del 50% del valor de los pisos y casas.

Qué pasaría en España si la “Agencia Española de Activos Inmobiliarios” decidiera valorar las deudas inmobiliarias en los balances de los bancos y cajas de ahorros?

Sabemos que en España hay 900B€ en deudas en los balances de los bancos y CCdAA, de esa cantidad alrededor de 700B€ están en poder de bancos e instituciones financieras internacionales, es decir, deuda que ha sido exportada, pagada al descuento y ese dinero los bancos españoles o lo han sacado fuera de España o lo han reinvertido en nuevas promociones inmobiliarias.

Supongamos que la NAMA española decide aplicar el mismo criterio irlandés de valoración y considera una valoración de los activos colaterales de esas deudas a la mitad del valor que descansa en los balances bancarios, es decir, los valora en 300B€. Qué ocurre a partir de ese momento? Las deudas con las entidades extranjeras se asumen, parte la pagarán los bancos mediante la venta de los activos inmobiliarios con un importante descuento, ampliaciones de capital, pérdidas y la otra parte la aumirán todos los españoles.

La factura a todos los españoles tiene proporciones épicas, casi comparables a una situación por indemnización por deudas de guerra. Las deudas generadas suponen la mitad del PIB de España y el coste para las familias puede alcanzar los 16.000€ por familia.

Por supuesto, en este caso sin contar con la deuda públlica, y el déficit, sólo hablamos de la deuda privada en los balances bancarios. La mayor diferencia con el caso Irlandés (además de la proporción de la población) es que al estar la deuda tan polarizada en el sector inmobiliario, los modelos económicos harán aguas al predecir durante cuanto tiempo las familias españolas podrán digerir esos 16000-18000€, dado que muchos de sus ingresos procedían del sector inmobiliario. Es decir, la deuda es posible que aumente y no disminuya. En términos relativos el crecimiento de esa deuda descenderá rápido pero en términos absolutos la capacidad de amortización de la deuda por parte de las familias es muy limitada debido a su escasa capacidad de ahorro, por lo que la deuda es probable que se incremente. Lo vemos en el déficit del estado, como la capacidad de endeudamiento de las familias es mínimo debe ser el estado el que se endeuda de forma que las familias continúen produciendo para reducir la deuda relativa privada, a costa de convertirla en pública, es decir, tendríamos la confirmación de que el proceso de capitulación habría comenzado. El principal inconveniente al que se enfrenta España es que al contar con un régimen económico planificado el estado no puede dejar de gastar, dado que al no existir un mercado libre inmobiliario el mantenimiento de precios consume muchos recursos. El peso del Estado en la economía(60%…) se incrementa fagocitando más y más recursos a costa de endeudarse aún más, por lo que el cálculo del coste a las familias se incrementa cada día.

Ahora bien, qué consecuencias para la economía tendría la creación del banco malo? la creación de un banco malo ninguna, la valoración de activos inmobiliarios es lo que importa. Una quita del 50% del valor de los inmuebles en los bancos supondría que la gran mayoría de las entidades financieras estarían quebradas ipso facto, entre ellas las CCdAA y bancos con escasa capitalización. En el caso irlandés los bancos precisan 42B$ para equilibrar sus cuentas, algo que concuerda con la otra mitad de la burbuja, en el caso español lo bancos tendrían que conseguir algo así como 100B€, veremos como llagamos a esta cifra.

El Plan: No lo malvendas hijo mio

Los bancos estarían obligados a obtener cerca de 100B€ para equilibrar sus cuentas, esto sería así debido a que la mitad de la banca es ya pública en España, por lo tanto nacionalizada. Serían los propios bancos los que tendrían que conseguir esa cantidad, los que no la consiguieran serían intervenidos. Los precios inmobiliarios se ajustarían con bajadas del 50% o más, dado que la oferta todavia recogida en los balances bancarios saldría al mercado con importantes descuentos, los bancos se pelearían por sacar los pisos y obtener algo más de lo que la NAMA española pagaría. Es probable que los particulares no entrarían en ese juego del descuento, por lo que salvo los que estuviesen muy necesitados, sería el síndrome del perdedor que no reconoce las pérdidas y se encuentra con una situación muy dificil de asumir, mismo caso que en Japón.

Por lo tanto, a la factura a las familias españolas ya conocida de 16-18.000€ deberíamos añadir la deuda pública asumida al rescatar a las CCdAA, aproximadamente unos 200.000€ parte de ellos ya incorporadas en las ayudas del FROB, pero la mayor parte sin considerar, eso supondría subir la factura total a cerca de 22-24.000€ por familia.

Reparto y Socialización

Los números son de escándalo, y según creo, esta solución está encima de la mesa del presidente, sin embargo lo terrible va a ser el reparto. No todas las familias pueden hacer ese esfuerzo para poner de su bolsillo 24.000€, y la principal razón es que muchas de ellas tienen que hacer frente a hipotecas, se calcula que en España hay alrededor de 16Millones de hipotecas vivas que responderían a una gran parte de los 300B$ que nos faltaban. Muchas de esas hipotecas ya estarían contabilizadas como subprime e incluidas en el rescate, sin embargo lo importante akí son la personas que no tienen hipoteca, porque ellas deberán hacer un esfuerzao mayor para pagar las deudas de otros, justamente por no haberse hipotecado, serán cazados fiscalmente y cargarán con la mayor parte del ajuste.

La capacidad que tengan estas personas de pagar será vital para saber el número de años necesario para salir de un proceso deflacionario por deudas. Si usted es NO pensionista NO parado NO tiene hijos NO casado, su país está de suerte, usted va a tener que trabajar para sacar a su país de la crisis. Si además usted NO está hipotecado entonces vd. es un tesoro andante para el estado español. Una estimación no muy alejada de la realidad es que puede haber en España alrededor de 3 a 4 millones de personas bajo éstas características, es decir alrededor de un 10% de la población, sin embargo es un grupo muy heterogéneo, probablemente especializados, competitivos, y parte de este grupo se encuentra en el extranjero. La factura que deberán pagar estas personas estaría entre 25-30.000€. Suponiendo que éstas personas pudiesen ahorrar un 10% de sus ingresos…ganando en media 30.000€/año y los dedicaran a invertirlo en su país, eso supondría que tardarían unos 10 años en pagar las deudas de sus mayores, es deicr nos pondríamos en 2022-25, fechas que coinciden plenamente con las que manejan los pocos que advirtieron de la burbuja.

Etiquetas: Burbuja Inmobiliaria, Economía planificada España